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金豐易居&佑威聯合研究中心聯席主任、佑威機構執行董事黃志堅表示，上周商品住宅成交量和新增供應量均大幅下調，表現出原來供求雙旺、過度火爆的市場正趨於終結，預計短期內難再現周成交量超40萬平方米的現象。
"滬七條"樓市調控新政出臺已兩周，調控效應初顯，上海(樓盤)新房推盤量和成交量雙雙下滑，二手房觀望情緒抬頭，部分買傢陷入觀望，賣傢心理開始松動。
新房成交量降幅明顯
滬七條效應初顯 上海樓市觀望情緒抬頭
而在滬七條出臺前的上個周末，即11月2日至3日，上海樓市一派火熱，有6個項目紮堆新開或加推，多樓盤銷售率近九成。11月2日，位於嘉定南翔的季景銘郡推出100多套房源，售樓員稱經過周末兩天去化，隻剩下幾套；同日，位於浦東惠南片區的長城瓏灣首次開盤推出126套房源，當天下午就隻剩下十幾套；11月3日，位於浦東新場片區吉寶·匯錦城推出近150套房源，當天也僅剩20多套。
黃河滔表示，在"滬七條"的影響下，開發商觀望情緒加重，推盤節奏開始放緩，預計年末樓市供應在整體平穩的情況下有所降溫。隨著上海樓市進入敏感期，開發商趁政策空窗期積極跑量，漲價動力隨之降低。上海樓市降溫的可能性較大，預計年末上海房價整體將趨於平穩。
業內人士指出，上海樓市已經進入高位盤整階段，未來數月價格將保持平穩，如果後續再有新政加碼，不排除價格出現調整。
"我原本有三個外地客戶，一天全沒瞭。都不用聯系瞭，因為他們肯定買不瞭。"中原地產延長路店物業顧問張先生表示，滬七條出臺前，張先生手中有三個外地客戶，分別看中瞭嘉利明珠城、中海萬錦城和招商海德名門的房源，有兩位客戶納稅滿一年，已經看過房，初步達成購房意向。一位客戶到12月滿一年，正準備看房。
滬七條出臺前後，樓市溫度已然迥異。21世紀不動產市場分析師黃河滔表示，"滬七條"效應逐漸顯現，加上樓市在歷經"金九銀十"的旺季氛圍後逐漸趨冷，兩者疊加導致樓市降溫。
同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，"滬七條"的影響屬於短期性，成交量表面上雖有所下降，但改變不瞭強勁的需求基本面；而價格的波動則主要因為成交結構變化，例如高端樓盤的成交比例降低導致均價有所下滑。
11月的第三周，"滬七條"效應初顯，樓市降溫。新浪樂居&克而瑞數據顯示，上周即從11月11日至17日，上海新建商品住宅成交面積25.93萬平米，環比下降36.2%，商品住宅新增供應量環比大降52.01%至22.07萬平米。供應方面，上周上海市商品住宅新增供應面積為22.07萬平方米，環比前周下跌55.25%。獲取預售證的商品住宅項目共9個。其中，星尚灣名邸、玲瓏坊、陽光美林苑分別排列前三。
"滬七條"中提出，宅地供應量在不低於過去五年平均供應量的基礎上再增加30%，這對上海的土地供應、房屋供應以及地價房價將產生一定影響。12月，上海計劃供地34幅，創下今年單月土地供應新高，其中宅地為21塊，占總量的62%。
內容來自sina新聞
11月8日，上海房管局發佈《進一步嚴格執行國傢房地產市場調控政策相關措施》，發佈的政策主要包含七條內容，被稱之為"滬七條"。"滬七條"中能夠立刻出現立竿見影效果的措施主要有兩條：第一條是關於"對居民傢庭向商業銀行貸款購買第二套住房的，其首付款比例從不得低於60%提高至不得低於70%。第二條是關於"調整非本市戶籍居民傢庭購房繳納稅收或社保費年限，由累計繳納1年以上變成累計繳納2年以上"。這將使一部分本來具有購房資格的非戶籍購房者失去購房資格，對成交量產生直接影響。
11月8日上海出臺瞭"滬七條"，細則中規定，非戶籍購房者繳納稅費或社保年限由1年提高到2年。"目前外省市購房者在上海樓市中占到瞭四成左右比例，新規定如嚴格執行，顯然會將大量購房者擋在市場之外。"德佑地產研究總監陸騎麟稱，進入11月後，二手房市場轉冷跡象十分明顯。
中國證券報記者從上海市區和郊區多傢二手房中介門店瞭解到，新政威力已初步顯現，各區域二手房帶看量普遍下降，郊區板塊甚至減少瞭五成。"九十月時，一周至少有10組以上的客戶看房，現在一周四五組已經很不錯瞭。"中介店鋪經理告訴記者。
二手房市場大幅降溫，但在中介看來，"滬七條"實施並不是主因。多傢中介反映，自10月下旬開始，上海二手房市場就在走下坡路，如今帶看量下降並不是驟然形成的。
二手房市場降溫，已影響到賣傢心態，惜售心理開始動搖。10月初，一套位於上海松江新城的三居室掛牌總價230萬元，由於賣傢態度強硬，導致多個意向客戶流失。新政出臺後看房客戶明顯減少，這讓賣傢開始焦慮，態度發生轉變，向經紀人表示可以讓步5萬元，如有意向買傢，還可以進一步協商議價。
以虹口區某套二手房為例，房東7月初掛牌360萬，在價格上始終不肯讓步，近期看房者減少，房東心態發生變化，將該房屋的售價由360萬元降低至310萬元。一位二手房經紀人表示，心理價位出現松動的賣傢，目前的比例已經提升至15%瑞穗鄉房屋二胎左右。
和平區土地貸款
地價房價有望得到抑制
已經多年無宅地供應的黃浦區近日掛出一幅商住用地，出讓面積64980平方米，出讓底價達到59.5億元。經測算，該幅地塊起始樓面價已經達到3.2萬元/平方米。業內人士認為，該地塊有望沖擊上海新的單價地王。普陀區也即將推出住宅性質地塊，普陀區萬裡社區近日有地塊掛牌，土地用途為居住用地、商業用地和公共基礎設施用地，土地總面積47989.10平方米，出讓面積28145.90平方米，起始價12.05億元。此外，12月還將有多幅地塊以招標方式出讓，徐匯、虹口、黃浦、閔行及嘉定各1宗。
土地供應有所增加，業內人士指出，雖然增加的量仍難以喂飽開發商，不過開發商心態上會有點變化，搶地的心態得到一定緩解，地價或將保持平穩。
二手房交易遭重創
克而瑞機構分析師薛建雄判斷，未來新房成交量會逐月下降30%，近期房價會逐步停漲，明年3月份開始，可能會有部分剛需項目降價促銷。二手房成交的下滑可能會更明顯，年底成交量會較上兩個月下滑50%左右，明年初或有部分房東開始降價拋售房源。
新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-11-23/12032508099.shtml
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